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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
8월 28일 새로운 임대주택 공급 방안이 발표되었습니다.
법인 입장에서는 제법 매력적인 내용인데요! 함께 알아보시죠!
8월 28일, 관계부처합동으로 서민 · 중산층 · 미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안에 대해 발표했습니다.
국도교통부 사이트에 가면 보도자료를 확인하실 수 있습니다.
일반적인 개인에게는 해당되지 않는 내용이지만 임대주택에 대한 수요와 공급에 대한 국가의 시각을 알 수 있습니다.
결국 주거는 삶과 긴밀한 연결성이 많기 때문이죠.
가볍게 이러한 대책을 내놓는 이유가 뭘까 생각할 수 있는 시간이라고 생각합니다.
추진 배경부터 알아볼까요?
국내 주택시장은 자가 60%, 임대 40%로 구성되어 있으며, 그 임대 시장은 공공 20%, 민간 80%라고 합니다.
통계에 따르면 공공임대 186만, 민간임대 618만이니 민간임대가 압도적인 수치죠.
이 중 등록 임대는 144만, 비등록 임대는 514만이라고 합니다.
지금까지 민간임대시장은 규모화를 막는 규제, 세제 등에 막혀 산업화되지 못한 채 비등록, 개인이 주도하고 있었습니다.
그래서 장기간 거주 가능한 임대주택 공급이 부족했고,
공공임대는 재고열이 오히려 큰 폭으로 증가했죠.
상대적으로 수요가 높은 도심지에는 공공임대 공급에 한계가 있었습니다.
그래서 규모가 큰 법인 관련 대규모, 장기임대주택에 대해 새로운 유형을 도입하겠다는 말인 거죠.
사실 일본과 미국에서는 이미 정부 정책지원과 안정적 수입처에 대한 기업 투자수요 등이 결합되면서 대규모 장기임대업 중심으로 민간임대주택시장이 운영되고 있습니다.
그중 일본에서는 과도한 임차인 보호를 폐지하고, 임대주택에 대한 세제혜택 지원 등 제도 개편을 통해 임대업이 수익성이 날 수 있게끔 대형화 계기를 마련해준 바 있죠.
그 결과 전체 임대주택의 60% 이상을 임대전문기업이 운영하고 있는 상황입니다.
이러한 사실이 지금 임차인이신 분들께는 상당히 두려운 상황일 수도 있겠다는 생각이 드는데요.
임대업의 수익성을 제고한다는 말은 임차료가 상승한다는 뜻일까요?
우리나라는 현행 민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대주택은 과도한 임대료, 규제 등으로 기존 임대주택의 매각 등을 통해 재고가 소멸될 수밖에 없었습니다.
또한 규모가 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이죠.
그래서 이번 공급 방안에서는 리츠 등 법인이 대규모 단지 몇 백 세대 이상, 20년 이상 장기임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제 완화와 공적 지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련하겠다고 발표했습니다.
그중에서 가장 대표적인 게 세금, 세제지원 혜택이죠.
법인의 중과세제를 완화 및 배제하겠다고 합니다.
하지만 이렇게 법인으로 운영하시는 것도 조금 고민이 필요할 것 같습니다.
임대의무기간이 무려 20년이나 되기 때문입니다.
또한 유형별 임대로 증액 기준을 준수해야 합니다.
임대 유형은 세 가지가 있는데,
자율형, 준자율형, 지원형입니다.
자율형은 주택임대차보호법을 기준으로 합니다.
준자율형은 동일 임차인 재계약에 한 해 5%,
만약 임차인을 변경한다면 시세를 반영하여 5% 초과 증액도 가능하죠.
준자율형과 지원형인 이런 경우 5% 초과 증액이 가능합니다.
임대료에 대한 변화가 아주 클 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.
하지만 오히려 대기업이 운영하는 만큼 전세사기는 발생하지 않을 수도 있겠다는 관점이지 않을까 합니다.
임대의무기간 및 유형별 임대료 증액 기준을 준수하는 경우에는 법인의 취득세 중과를 배제합니다.
개인은 주택 수에 따라서 취득세가 달라지지만, 법인은 주택 수와 상관없이 취득과 동시에 12%의 중과세율을 바로 적용받아요.
만약 장기 임대가 가능하게 해준다면 이러한 법인의 취득세 증과를 배제해 준다고 하는 겁니다.
또한 종합부동산세 문제도 중요한데요.
임대의무기간 및 유형별 임대료 증액 기준 준수 시 종부세 합산을 배제한다는 내용이 있습니다.
법인세 추가과세 역시 배제되는데요!
원래 법인은 주택을 팔게 되면 차익에 대해 추가과세가 20%가 붙었습니다.
여기에 지방세 감면도 추가됩니다.
준자율형과 지원형에 대해서는 취득세와 재산세를 대폭 지원해 주겠다고 합니다.
공동주택, 오피스텔, 임대형 기숙사에 대해서 면적 기준으로 취득세와 재산세를 감면해 준다고 합니다.
자세한 요건과 내용은 아래 표를 참고해 주세요!
이게 많은 분들에게 도움이 되지는 않을 수도 있지만, 만약 내가 기업이 운영하고 있는 곳에 임차를 들어간다면 기업형으로 안정성 있게 하는 것이 전세사기를 당할 확률이 낮겠죠!
또한 이걸 통해 사업 아이템을 찾을 수도 있지 않을까 하는 기대도 듭니다.
추후 관련된 새로운 기사나 보도자료가 나오면 발 빠르게 가져오도록 하겠습니다.
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