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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
두꺼비TV 구독자 7만명 기념 Q&A 아홉 번째 질문에 대한 답변입니다!
임대주택과 거주주택 비과세, 어떻게 받는 것이 좋을까요?
우선 전제조건 자체가 불확실하고 빈약하여 제 판단이 잘못되었을 수 있다는 점 미리 말씀드립니다.
소득세법 시행령 155조의 23항에 대한 내용을 질문 주신 것 같아요.
임대용 부동산 2개가 있고, 주택 하나를 부부 공동명의로 거주하고 있다고 하셨습니다.
세 주택 모두 경기도 소재고, 50%씩 공동명의입니다.
의무 임대 기간 8년 종료 후 임대용 부동산을 순서대로 하나씩 처분하신다고 합니다. 이후 거주용 부동산을 5년 이내에 처분하면 거주용 주택에 대한 비과세 혜택이 가능한지에 대해 여쭤보고 계시네요.
결론부터 말씀드리면,
이미 임대용 부동산 두 채 처분 후 거주용 주택만 남으셨다면 이 부동산은 5년의 기간과 관계없이 아무 때나 양도하셔도 비과세가 가능합니다.
아마 5년이란 질문을 주신 이유가 임대 주택에 따른 거주주택 비과세,
즉 말씀 주신 소득세법 시행령 155조 23항을 말씀하신 것 같아요.
23항 내용은 간단합니다.
자동 말소가 되는 임대주택이거나 본인이 자진 말소한 임대주택이 있는 상태에서 임대주택이 두 개가 있고, 거주주택을 판다고 했을 때 이 거주주택에 대해 비과세를 해주겠다는 내용입니다.
하지만 질문자님께서는 이미 의무임대기간이 끝난 임대주택을 모두 처분한 뒤에 거주용 주택을 파는 것이기 때문에!
그냥 일반적인 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
임대주택은 조항이 많이 바뀌었고, 말이 참 어려웠죠.
그 당시 2020년 10월 7일에 신설된 조항 중 이런 게 있었습니다.
장기일반임대주택 중에서 아파트를 임대하거나,
단기임대주택사업자가 임대 기간이 끝난 뒤 등록 말소를 신청하는 경우,
그리고 장기 일반민간임대주택 중에서 아파트 또는 단기 민간임대주택에서 의무 기간이 종료된 날에 등록이 말소되는 경우에는
임대주택 등록이 말소되었지만 기존 선례가 있으니 5년 내로 거주주택을 팔면 비과세 혜택을 적용해 준다는 내용입니다.
결국 임대주택이 계속 유지되고 있는 상태라면
질문 주신 사례의 경우 임대주택이 다 빠지기 때문에 한 채만 있는 걸로 봐서 비과세가 가능해집니다.
사실 임대주택에 대한 요건은 점차 엄격해져 왔습니다.
그래서 솔직히 현재로서는 권하고 싶은 형태는 아닙니다.
요건도 까다롭고 지켜야 할 것도 많을뿐더러, 무엇보다 아파트에는 적용되지 않기 때문입니다.
간단하게 임대 주택에 대한 요건을 말씀드려보겠습니다.
가액 요건은 임대 개시일 당시 기준시가 6억 원 (비수도권 3억 원) 이하일 것,
면적의 경우 전용면적이 국민주택규모 이하여야 합니다.
임대료 증액 제한도 있습니다.
2019년 2월 12일부터 임대 준 것에 대해서 5% 이상 올리지 못하게 되어있습니다.
의무 임대기간은 2020 8월 18일부터 10년 이상으로 변경되었습니다.
또한 2020년 8월 18일부터 모든 주택 중에서 아파트가 제외되었습니다.
2019년 2월 11일 이전에 취득한 거주주택은 횟수 제한 없이 비과세 특례 적용이 가능했지만, 이후에 취득한 주택은 불가능해졌습니다.
구독자 7만 명 기념 Q&A는 다음 포스팅에서 또 만나 뵙겠습니다!
전체 영상은 아래에서 확인 가능합니다.
임대주택은 갈수록 요건이 엄격해지고 있습니다.
사실상 지금은 절대 권하고 싶지 않은 형태 중 하나라는 점도 말씀드리고 싶네요
7만 명 구독자 Q&A 10편으로 다시 돌아오겠습니다!
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