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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
자녀가 부모의 주택을 매수하는 경우는 많지만, 그 반대는 궁금하지 않으신가요?
부모가 자녀의 주택을 매수해도 될까요?
질문부터 보시죠.
자녀가 분양받은 12.5억 아파트를 부모가 저가매수하려고 합니다.
이 경우 감정평가를 받는 게 좋을지에 대해 물어보셨네요.
자녀가 분양받은 아파트를 부모가 매수한다?
사실 굉장히 특이한 케이스입니다.
우선 자녀가 주택을 2년 이상 보유하였는지부터 검토하시는 게 좋을 것 같습니다.
단기양도소득세율이 너무 높기 때문이죠.
1년 미만이면 77%, 2년 미만이면 66%의 살인적인 수치입니다.
분양권은 2년이 넘어가더라도 계속 66%로 유지됩니다.
해당 아파트의 시세는 13.5억 원인 상황!
우선 시세와 시가의 개념부터 알아볼까요?
시세는 말 그대로 우리가 흔히 알고 있는, 이 부동산이 최근 얼마에 거래되었는지에 대한 사실입니다.
시가는 상품이 시장에서 매매되는 가격입니다.
감으로 가격을 매길 수 없어서, 유사매매가격이 튀어나오면 시가가 변동될 수 있습니다.
두꺼비 세무사는 두 가지 이유에서 감정평가를 무조건 권해 드리고 있습니다.
첫 번째로, 감정가액이 더 낮게 나올 수 있기 때문입니다.
감정평가를 받아 최대한 가액을 낮추어 진행하면 다양한 세금 면에서 훨씬 유리합니다.
두 번째로, 유사매매가액의 변수를 예측할 수 없으니 그 리스크를 줄일 수 있습니다.
실거래가 사이트에 올라오는 가액은 계약일로부터 30일 이내에 신고된 것들입니다.
내가 증여한 시점에서는 아직 신고가 안 된 것들이, 내가 거래한 이후에 튀어나올 수도 있다는 거죠.
자녀가 비과세 요건이라면 세부담 자체는 크지 않을 겁니다.
하지만 분양받고 취득세까지 합치면 가액도 커지므로 양도가액 조율이 필요하겠죠.
이런 걸 "부당행위계산부인"이라고 합니다.
싸게 판 가액이 시가와 5% 이상, 또는 3억 원 이상 중 더 작은 금액 이상 차이가 있으면 해당 거래 가액을 무시하게 되어있습니다.
예를 들어 13.5억 원의 95%는 12억 8,250만 원입니다.
11억 원을 실질적으로 주고받았지만 5% 이상 차이가 나므로 양도라고 볼 수 없는 거죠.
이렇게 되면 해당 거래는 13.5억 원에 한 것으로 보게 되는 겁니다.
취득세도 양도소득세와 마찬가지로 시가의 5% 또는 3억 원 중 더 작은 금액 이상 차이가 난다면 실제 거래는 무시하고 시가대로 과표를 잡아 취득세가 발생합니다.
만약 부모가 자금이 없어서 가액을 대폭 낮춘다면?
양도소득세와 취득세는 13.5 기준에서 그 5%를 계산하지만
증여세는 시가 30%와 3억 원 중 작은 금액 이상 차이가 나면 그걸로 증여세를 계산합니다.
13.5억 원의 30%는 4억 500만 원이므로 둘 중 더 작은 금액 이상 차이가 나는 경우
이 금액을 차감한 금액 이상에 증여세를 과세합니다.
13.5에서 실제 준 금액 10억 원을 빼면 3.5억이 남죠.
여기서 또 3억 원을 빼면 실질적으로 남는 금액은 5천만 원인 거죠.
이렇게 되면 직계존속 간 증여재산공제 5천만 원으로 증여세는 0원입니다.
이렇듯 가액을 낮추는 것이 무조건 불리한 것은 아닙니다.
그러니 시가의 30%, 3억 원에 너무 매몰되지 마세요.
증여세 일부 금액을 내거나 증여재산공제 적용을 받을 수도 있고,
증여 재산 가액이 나왔다고 하더라도 그 가액을 얹어서 미래에 부동산 매도 시 취득가액으로 인정할 수 있기 때문입니다.
7만명 기념 Q&A는 다음 편에서 이어집니다!
전체 영상은 아래에서 확인 가능합니다.
자녀의 주택을 부모가 산다는 특이한 케이스지만, 그렇다고 다른 법이 적용되는 것은 아닙니다.
가액을 낮춘다고 무조건 불리하다고 생각하지 마세요!
7만명 구독자 기념 Q&A , 마지막 12편으로 찾아뵙겠습니다!
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