[7만명 구독자 기념 Q&A 10] 세법 개정 전후 차이 알아보기

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두꺼비 세금 상담소_이장원 세무사 : 네이버 프리미엄콘텐츠

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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.

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구독자 7만명 기념 벌써 Q&A 10번째 질문입니다!

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이번에는 부담부증여에 대한 질문이었습니다.

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과연 세법이 개정되면 부담부증여 세액도 달라질까요?

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질문부터 보실까요?

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각 세대 무주택자가 아닌 상태인데, 부모님의 비조정 지역의 10억 이하 주택 한 채를 부담부증여받으려 하신다고 합니다. 이 경우 세법 개정 전과 후, 진행 시점에 따른 세액 차이가 얼마나 날지 궁금해하셨습니다.

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우선 개정안이 통과가 된다면 증여세 과세 표준이 조금 달라지게 됩니다.

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1억 원까지 10%의 낮은 세율이었는데, 2억 원까지 10%를 적용하기로 했으니 증여세 부분은 확연히 부담이 줄어들 것으로 보입니다.

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그런데 부담부증여가 뭘까요?

부담부증여의 개념과 원리를 우선 알아보도록 합시다.

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예시로 시가 10억 원짜리의 아파트가 있다고 해봅시다. 여기에 근저당권과 임대차 보증금 6억 원이 끼어있는 상태에요.

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이렇게 6억 원의 채무가 끼어있는 상태에서 자녀에게 증여한다고 해봅시다.

그럼 채무를 끌어안아서 증여를 한 꼴이 되는 거죠.

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이때, 채무는 유상이전입니다.

자녀는 이 6억 원을 본인이 갚아야 하기 때문이죠.

 

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이 6억 원에 대한 부분은 집주인 (소유주)가 양도소득세를 계산해야 합니다.

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이렇게 10억 원에서 6억 원의 채무를 빼서 4억 원이 남게 됩니다.

이 4억 원은 순수 증여라고 봅니다.

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이에 대한 증여세는 수증자, 즉 자녀가 계산해야 합니다.

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세 번째 세액은 증여와 매매 구분 중 유상이전인 6억 원에 대한 매매 취득세율입니다.

이 또한 수증자인 자녀가 계산해야 합니다.

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제가 부담부증여 상담을 하다 보면, 결국 증여를 포기하는 경우가 상당히 많습니다.

자녀가 세금을 낼 여력이 충분히 있어야 하기 때문이죠.

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그렇다면 취득세를 줄이기 위한 비과세 요건을 알아볼까요?

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우선 주택을 2년 이상 보유했다면 25년 5월 9일까지는 중과세를 받지 않습니다.

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또한 조정 대상 지역 내 취득 후 실거주까지 합쳐 비과세 요건을 모두 맞추면 채무 부분의 세금은 0원이 됩니다.

 

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증여세를 혼자 부담하기 힘드신 분들은 5:5로, 배우자와 함께 받을 수도 있습니다.

증여세도 분산되고 과표 조정도 되어 부담이 훨씬 줄일 수 있습니다.

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증여세, 양도세, 증여취득세, 매매취득세.

이 네 가지 세금을 줄이기 위해 꼭 추천드리는 증여 시기가 있습니다.

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바로 채무가액을 조정할 수 있는 시점 전에 상담받는 것입니다.

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근저당권은 조절이 어려울 때가 많기 때문입니다.

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그나마 조정할 수 있는 것이 임대차 계약 갱신이기 때문에, 시점 자체를 조절해서 가격을 낮추도록 해야 합니다.

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더해 만약 감정평가로 주택 가격을 낮출 수 있다면 이 또한 필수적으로 진행하셨으면 합니다.

주택 가격이 낮아진 뒤 적용 세율이 확 줄어들기 때문입니다.

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상속 후 미래 주택을 팔 때 늘어날 세금이 걱정되실 수도 있지만,

자녀는 2년 이상 보유 등 비과세를 맞춰 파는 것이 가장 좋습니다.

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7만명 기념 Q&A는 다음 편에서 이어집니다!

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전체 영상은 아래에서 확인 가능합니다.

https://youtu.be/dhFqFthFhCg

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부담부증여는 수증자가 부담해야 하는 금액이 높기 때문에 신중히 결정하셔야 합니다.

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후에 주택을 어떻게 팔지보다는 지금 눈앞의 취득세, 증여세, 양도세를 줄이는 법에 집중하는 것이 맞다고 말씀드려봅니다.

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7만명 구독자 기념 Q&A 11편으로 돌아오겠습니다!