안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
가족간 부동산 거래 어떻게 해야 할지 막막하셨나요?
자녀가 부모님 소유 주택과 토지를 싸게 사는 법에 대해 정리해 드립니다.
이번 상담을 요청하신 사연자 분께서는 서초구 소재 단독주택을 4남매와 어머니가 각각 20%씩 지분을 가지고 계셨는데요.
첫째 분께서는 비조정지역에 1주택을 보유 중이셨고, 둘째 분은 국내에 보유한 주택이 없으신 미국 시민권자, 셋째 분은 국내에 보유한 주택이 없으신 영주권자, 넷째 분은 무주택자로 당해 주택에 거주 중이신 상황입니다.
이외에도 어머니 명의 100%로 되어 있는 문경시 소재 토지 1,500평을 보유하고 계셨습니다.
이번 사연자분의 고민을 한마디로 정리하자면, 고저가양수도 거래를 어떻게 짜면 좋을지, 즉 시가를 어떻게 매길 것이냐에 대한 고민이셨습니다.
다만, 주택 보유 현황을 점검하실 때 20%씩 지분을 보유하고 계신 서초구 소재 단독주택 역시 주택 수에 포함하여 계산하셔야 한다는 점을 간과하시면 안 되겠습니다.
첫 번째 질문으로, 가족끼리 거래할 때 얼마에 거래해야 할지를 물어봐 주셨는데요.
양도소득세와 취득세는 5% 룰이 적용됩니다.
거래 시 시가와 5% 또는 3억원 이상의 차이가 난다면 세금은 시가 기준으로 발생한다는 의미입니다.
이를 부당행위계산부인이라고 부릅니다.
부당한 행위로 이루어진 계산을 부인한다는 의미입니다.
보충적 평가방법을 활용하여 시가를 산정할 시, 공동주택가격과 개별주택가격, 임대료 환산가액, 대출금액 등을 비교하여 결정 및 적용할 수 있습니다.
그러나 미래 세금을 고려할 때, 감정평가를 받는 것도 좋은 선택지가 될 수 있겠습니다.
임대료환산가액의 계산방법은 위와 같습니다.
보증금 5천만원에 월세가 100만원이라면, 임대료 환산가액은 1.5억원이 되는 것입니다.
이러한 보충적 평가방법보다도 감정평가액이나 유사매매사례가액이 우선시 되는 점도 참고 바랍니다.
또한, 어머니 소유의 다른 주택이 없고, 1세대 1주택 비과세 요건을 지켰다면 어머님이 보유하고 계산 20% 지분에 대한 양도소득세에는 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다.
두 번째 질문으로는 어머님 소유의 문경시 소재 토지 1,500평을 아들은 40%씩, 딸은 20%씩 매수하려는 상황인데, 이때의 세금문제는 어떻게 될지를 문의 주셨습니다.
토지 매매가액 설정을 위해 보충적 평가방법을 활용할 것인지, 감정평가를 받을 것인지를 고려하셔야 할 것이고,
순수증여 방식을 채택하실 것인지, 저가양수도로 구입을 하실 것인지도 결정하셔야겠습니다.
또한, 질문 자체가 부동산 두 개를 이동시키는 상황이기에 같은 연도에 연결성이 발생한다면 이에 따른 세금이 증가할 가능성이 있기에 이 점 꼭 유의하셔야 합니다.
또한, 접수해 주신 내용만으로는 토지의 지목을 알 수 없는 상황이었는데요.
대한민국 농지법상 전, 답, 과수원의 경우 농업인만 취득이 가능하고, 농경취득자격증명서가 필요한데 농취증 발급도 쉽지 않은 상황이기에 꼭 증여 및 매매에 앞서 많은 정보를 수집해 보시고, 전문가와 의견을 나누어 보시기를 바랍니다.
자세한 내용은 영상으로 확인해 보세요 ^^
가족 간 부동산 거래에는 주의를 기울여야 할 부분이 참 많습니다.
저렴하게 거래하기에 앞서, 세금의 구조를 이해하시면 많은 도움이 되실 것입니다.
감사합니다. ^^
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