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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
지금 이 포스팅을 읽고 계신 2주택자 여러분들은 주택 소유와 관련된 비과세 조건에 대해 잘 알고 계신가요?
주택을 두 채 가진 경우, 어떻게 해야 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해 보시는 시간 가져 보세요.
오늘 소개드리는 사연자 분은 `17년 11월에 매수한 성남의 다가구주택 1채와 `18년도 3월에 매수한 서울 서초구 소재 아파트 1채 총 2주택을 가지고 계신 분입니다.
우선 어떤 주택을 먼저 파실 계획이신지에 대한 답변히 나와 있지 않기 때문에 딱 말씀해 주신 부분만 전제로 답변을 드리겠습니다.
비과세를 받을 수 있는지 문의 주셨는데, 결론부터 말씀드리자면 제가 봤을 때는 비과세 받기는 조금 힘들 것 같다는 생각이 들었습니다.
종전주택 취득 후 1년 이후에 신규주택을 취득한 뒤, 종전주택을 3년 이내에 처분하는 경우 비과세를 받을 수 있습니다.
다만, 이 사연자 분의 경우 종전주택을 `17년도 11월에, 신규주택을 `18년도 3월에 각각 취득하신 상황이기 때문에 첫 번째 전제부터가 깨진 상황입니다.
만약 아내가 1주택, 남편이 1주택을 가지고 있던 상황에서 혼인 및 합가로 인해 일시적 1세대 2주택자가 된 상황이라면 5년 이내로 두 주택 중 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 적용이 가능합니다.
이런 상황이라면 예외적으로 비과세 적용이 가능한 것입니다.
또한, 최근 소득세법 시행령이 개정되면서 제가 이 혼인 합가 관련 규정이 5년에서 10년으로 개정될 것으로 예측한 바 있는데요.
실제로 연장된다면 `17년도 11월에 매수했던 이 주택에 비과세 적용이 가능해질 수도 있겠습니다.
새로운 세법이 적용되면 꼭 나에게 어떤 영향을 미치는지 꼭 체크해 보시고, 나에게 맞추어 잘 활용할 수 있도록 하셔야 합니다.
다만 성남시 소재 주택의 경우, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건을 비롯한 다양한 비과세 요건에 대한 체크가 동반되어야 합니다.
두 번째 질문으로는 추가적으로 주택 취득 시 아내와 남편에게 각각 몇 %의 취득세가 발생하는지 문의해 주셨습니다.
취득세의 경우 부부 공동 명의든 단독 명의든 상관없이 세대별로 따지게 되므로, 취득가액에 세율이 적용되게 됩니다.
만약, 1주택씩 가지고 있던 남녀가 혼인 및 합가하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우라면 추가적으로 주택을 취득할 시 3주택자가 되므로 중과세 대상이 될 수 있습니다.
중과세율의 경우 국민주택규모 미만이라면 12.4%,
국민주택규모 초과 시 13.4%의 고율의 세율이 적용됩니다.
현재 조정대상지역은 강남 3구 (강남, 서초, 송파)와 용산구입니다.
비조정대상지역의 경우 3주택자부터 중과세율을 적용하게 됩니다.
이때, 국민주택규모 이하 주택이라면 8.4%,
국민주택규모 초과 주택이라면 9%의 중과세율이 적용됩니다.
추가로 비조정대상지역 내 4주택자는 국민주택규모 이하 주택은 12.4%, 초과 주택은 13.4%의 중과세율이 적용됩니다.
두 번째 질문은 주택 관련 양도소득세 문의였는데요.
부부 공동명의로 팔 때와 단독명의로 팔 때 양도소득세의 차이를 여쭈신 것으로 추정됩니다.
각각 지분이 5:5인 상황이라고 가정한다면, 각각의 지분에 대해 각각 판단하여 계산하게 되므로 단독명의보다는 양도차익이 보다 적을 것이기에 누진세율을 조금 줄일 수 있게 됩니다.
이때, 전체 양도 금액의 절반에 따라 각각 계산 및 비과세 판단하게 되는데, 거주요건 등이 달라질 수 있으므로 비과세 적용 여부도 각각 달라질 수 있게 됩니다.
또한, 비과세 적용 가능한 상황이라면 이에 대한 양도차익 계산식은 복잡하기에 혼자 계산하기 어려우실 수 있습니다.
이때는 국세청 홈택스를 비롯한 다양한 사이트를 활용해 보시거나, 가까운 양도소득세 전문 세무사 분께 신고서를 맡기시는 것을 권해 드립니다.
마지막 질문으로 50:50 공동명의인 경우 대출 시 상대방의 동의가 필요한지에 대해 여쭈셨는데요.
해당 분야의 비전문가인 제가 말씀드릴 바는 아니지만, 공동명의의 경우에는 1금융권에서 대출받으실 때는 지분권자의 동의가 필요한 것으로 알고 있습니다.
해당 질문은 세법 외적인 부분이므로 정확한 답변은 금융 및 은행권에 문의하시는 것을 추천드립니다.
자세한 내용은 영상으로 확인해 보세요 ^^
2주택자 및 다주택자의 주택 소유와 관련된 비과세 조건에 대해 설명드렸습니다.
오늘 포스팅이 여러분께 도움이 된다면 좋겠습니다. 감사합니다. ^^
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