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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
"프리미엄 1억원 붙여 거래하고, 뒤에서 몰래 4억원 더 드릴 테니 분양권 팔아 주시면 안 될까요?" 이런 제안 해도 될까요?
"분양권 팔아 주시면 양도세 대신 내 드릴게요" 이런 제안에 응해도 될까요?
절.대. 안 됩니다! 그 이유 아직 모르신다면 다 정리해 드릴게요🌟
제발 분양권 좀 팔아 주세요! '손피 거래'에 대해 들어 보셨나요?
예를 들어 여기 분양가 10억원의 아파트 A가 있습니다.
이 A 아파트에는 프리미엄 5억원이 붙었는데요.
일반적으로 A 아파트를 거래하게 되면, 프리미엄 5억원에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.
분양권 단기 양도소득세율
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기간
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세율
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1년 이내
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77%
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1년 이상
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66%
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입주권이나 주택은 보유 기간이 2년이 넘어가게 되면 기본세율인 6%부터 세율이 시작되는 반면,
분양권에는 기본세율이라는 개념이 없기 때문에 2년, 3년 보유하더라도 무조건 지방소득세 포함 66%의 고율의 양도소득세가 발생하게 됩니다.
앞서 예시로 든 A 아파트를 1년 이상 보유한 경우,
프리미엄 5억원 × 66% = 3.3억원의 양도소득세가 발생하게 됩니다.
프리미엄 5억원에서 양도소득세 3.3억원을 제하면
가져가는 돈은 1.7억원이 됩니다.
따라서 그닥 남는 돈이 없으니 보통 분양권 상태에서는 거래 자체를 잘 하지 않습니다.
세법에서는 매수자가 양도소득세를 대신 내 주게 되면 대신 내 준 이 양도소득세도 거래비용이라고 보게 되는데요.
앞서 든 예시 금액을 끌어 와서 말씀드리자면, 프리미엄 5억원에 대한 양도소득세 3.3억원도 거래비용이 되므로
해당 A 아파트를 18억 3천만원에 산 것으로 판단하게 됩니다.
게다가, 3.3억원을 얹었을 때 세금을 한 번 더 내야 하기 때문에
이 3.3억원에 66%를 또 곱하게 되면
약 2억 1,700만원이 나오는데, 이 금액을 앞선 3.3억원과 합산하면 거의 5.5억원에 가까운 세금을 납부하는 셈이 됩니다.
15억원짜리 아파트 A 매도자의 프리미엄 5억원을 챙겨주기 위해서 내가 내야 하는 금액은 약 20.5억이 되는 셈입니다.
계약서에는 프리미엄을 1억원으로 쓰고, 4억원은 몰래 주는 식의 불법적인 거래를 하는 경우도 있는데요.
세무사로서 이런 거래는 절대로 권하지 않습니다.
매도인 입장에서는 1억원에 대한 세금만 내기 때문에 66%인 6,600만원의 양도소득세만을 내게 됩니다.
하지만 이렇게 팔았다고 해서 끝나는 게 아닙니다.
이 경우 계약서에 취득가액이 11억원으로 기재되어 있겠지만, 매수자가 거래 당시 실제 지불한 금액은 15억원인 상황이 될 것입니다.
이때, 15억원으로 신고해야 양도소득세가 줄어들 수 있는데, 이를 드러내는 과정에서 어떤 이슈가 발생할 수 있을까요?
먼저, 실거래법 위반으로 3천만원 이하의 과태료가 발생합니다.
하지만, 취득가액이 4억원 가량 올라가게 되므로 양도소득세는 대폭 줄어들게 됩니다.
4억원의 40%인 1.6억원 가량을 절세할 수 있기에 과태료 2~3천만원 내고 취득가액을 높이는 것이 이득이라는 판단이 가능할 것입니다.
이렇게 되면 매도자는 과거에 적게 냈던 세금을 66% 세율로 납부해야 합니다.
게다가 여기에서 끝이 아닙니다.
과거에 내지 않았던 세금에 가산세가 붙게 됩니다.
과소신고 가산세와 납부불성실 가산세가 연마다 8~9%씩 쌓일 것입니다.
몇 년 이후 드러나서 가산세까지 납부해야 하는 경우 당시 받았던 4억원보다 더 큰 세금과 과태료까지 납부하고 토해내야 하는 뼈 아픈 상황이 도래할 수 있습니다.
따라서, 분양권에 대한 손피 거래는 리스크가 항상 있기에 늘 조심하셔야 합니다.
한 단계 나아가서, 분양권에 대한 투기를 막고자 이런 조세정책이 시행되고 있는 상황인데요.
경제 정책 방향에서는 1년 이내 매도 시 45%,
1년 이상 지난 후 매도 시 기본세율로 적용해 주겠다는 이야기가 오간 적 있지만,
아직 입법도 통과도 되지 않은 상황이라는 점 참고 바랍니다.
자세한 내용은 영상을 통해 알아보세요~!
부동산 분양권 거래, 특히 '손피 거래'는 큰 세금 부담을 초래할 수 있습니다.
큰 리스크를 내포하는 불법적 손피 거래는 가급적 삼가시고,
부동산 거래 비용과 세금 계산을 정확히 이해한 뒤 고려하시기를 바랍니다.
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