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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
오늘은 빌라를 저렴하게 매수하기 위한 다양한 세무 및 절세 방안과 관련된 상담 내용을 소개드립니다.
주택 상속, 증여, 매도 시 가격 설정에 대한 복잡한 세무 이슈와 다주택자에 대한 취득세 중과 등 실질적인 거래 시 유의점을 쉽게 정리해 드립니다!
다세대 빌라 거래에 앞서 미리 알아두시면 좋은 내용들을 정리해 드리는 시간입니다.
사연자 분께서는 다세대 빌라를 유상 이전이나 증여 방식 등으로 매수하고자 하시는데, 이때 가격 선정부터 접근법까지에 대해 문의 주셨습니다.
자세한 내용을 살펴보자면,
4층짜리 다세대 빌라의 3, 4층은 사연자의 남편 분이 상속받으신 상태이며,
2층은 첫째 아이 앞으로 증여받으신 상태입니다.
현재 1층이 남아 있는 상황인데, 그 1층을 매수하려는 시점에서 상담 요청을 주셨네요.
이 1층은 건축 당시 사연자 분의 시아버지께서 비영리 법인에 기부하셨기에, 해당 비영리 법인 대표자로부터 다시 매수하려는 상황이라고 하십니다.
쉽게 말해 파는 사람은 법인이고, 사는 사람은 개인인 상황이 되겠네요.
먼저, 다세대 주택의 경우는 집합 건물이기 때문에 호별로 대지권을 나누어 가지며, 호별로 따로 처리하게 되는 점
매도인이 최대한 금액을 낮추어 매도하고자 하는 상황인데,
시세보다 너무 저렴하게 매수할 시 세무조사가 나올까 우려되어 얼마까지 싸게 매수해도 추후 문제가 없을지 질문해 주셨습니다.
사연자 분은 매도자와 시가에서 2억 9천만원을 내린 가격으로 거래하는 것으로 협의하신 상황이라고 합니다.
또한, 추후 증여의제로 추징당할 바에는 처음부터 일부를 양도하고, 일부를 증여하는 방법으로도 매수 가능한지 문의하셨는데요.
결국 저가로 매도하는 양도인 측에도 추징 등의 문제가 발생할 수 있는지 궁금해 하셨습니다.
추가적으로 시세를 감정평가를 받아 거래를 진행하셔야 할지, 1가구 다주택자가 되는데 절세할 수 있는 방안은 없을지 질문 남겨 주셨습니다.
빌라의 시가에 따라 설정하신 금액까지는 낮추기 어려울 수 있습니다.
특수관계인 간 거래라면 3억원과 30% 중 차액이 더 작은 경우까지만 낮추어 거래할 수 있습니다.
만약 해당 빌라의 시가가 5억원이라면, 5억원의 30%인 1억 5천만원까지만 가격을 낮출 수 있다는 것이죠.
해당 사연에서 말씀하신 것처럼 2억 9천만원을 낮추어 거래하게 되면 차액인 1억 4천만원에 대한 세금이 발생할 수 있습니다.
또한, 파는 사람 (개인)의 입장에서는 3억원 또는 5%입니다.
예를 들어 5억원 짜리 빌라를 4억원에 거래했다면, 시가와 실질 거래 금액이 5% 이상 차이나기 때문에 차액분에 대한 양도소득세가 발생하게 됩니다.
해당 질문에서는 매도자가 비영리 법인인 상황인데,
법인의 경우에도 부당행위계산부인이 똑같이 적용됩니다.
또한, 법인세의 경우 익금산입 후 사외유출 됩니다.
매수자가 특수관계인일 경우 배당소득, 근로소득, 사업소득 등 다양한 형태로 소득세가 과세되고,
특수관계인이 아닐 경우 증여세가 과세됩니다.
사연자 분은 3주택자가 되시기 때문에, 조정대상지역 여부와 관계없이 취득세 중과세 이슈가 발생합니다.
이때, 부당행위계산부인은 취득세에도 똑같이 적용되기 때문에 만약 시가 5억원의 빌라를 4억원으로 거래를 하신다고 해도
시가와 5% 또는 3억원 이상 차이가 나는 경우 실제 거래한 금액인 4억원이 아닌 시가인 5억원이 과세표준이 됩니다.
따라서, 시가 5억원에 12%의 중과세율을 곱하는 식으로 과세될 가능성이 높습니다.
그나마 세금을 줄일 수 있는 방법으로는 감정평가를 받아 가액을 낮출 수 있다면 낮추시는 것을 추천드립니다.
사실상 빌라는 일반적으로 유사매매사례가액이 존재하지 않으므로
감정평가금액이 너무 높다고 가정한다면 어쩔 수 없이 공동주택가격이나 개별주택가격을 활용하여 가액을 낮추고 거래하는 것이 나을 수도 있습니다.
또한, 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 전체 건물을 양도할 시 주택 하나로 보거나
주택 수로 하나만 카운팅되는 등 더 유리한 경우도 있는데요.
그러나 다세대 주택에서 다가구 주택으로 용도변경 하는 것은 절대 쉽지는 않습니다.
실무적으로 주차장법이나 조경법 등 다양한 변수가 있기에 그 조건들을 꼭 체크해 보시면 좋겠습니다.
자세한 내용은 영상으로 확인해보세요!
이런 부분들에 대해서 유료 상담을 좀 꼼꼼하게 받아보시고,
나에게 맞는 상황이 어떤 게 있을지 충분히 잘 알아보셔야 합니다.
가산세 등이 발생하지 않도록 적정가액으로 거래하시기를 바라겠습니다.
감사합니다. ^^
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