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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
주택임대사업자의 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들에는 어떤 것들이 있을까요?
세금, 대출 이자, 관리비, 수선비... 다양한 비용들, 이건 되고... 이건 안 되고...
언제 하나하나 다 찾아보나요!? 이 포스팅 하나로 깔끔하게 정리해 드릴게요!
임대사업자 종합소득세와 양도소득세 신고 시 비용 인정과 관련된 질문입니다.
대출 이자, 공실 시 관리비, 부동산 중개 수수료 등을 어떻게 필요경비로 인정받을 수 있는지 문의 주셨습니다.
보유세 (종합부동산세, 재산세)
해당 주택을 보유하고 있을 때 나오는 세금에 대해서는 임대와 관련된 비용으로 인정받을 수 있습니다.
취득세
부동산 그 자체 매매와 관련이 있기 때문에 취득세는 종합소득세가 아닌 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
차입금에 대한 이자
대출을 끼고 구입한 주택을 임대를 주고 있는 상황이라면
대출금에 따른 이자비용이 발생하게 되는데요.
이때 원금 상환 부분은 제외하고, 이자비용에 대해서는 주택임대사업자 종합소득세 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
부동산 임차 관련 중개 수수료
주택을 살 때와 팔 때 사용한 중개비용은 종합소득세가 아닌 양도소득세와 관련이 있기 때문에 양도소득세 계산 시 필요경비로 쓰입니다.
관리비, 수선비
불인정하는 항목은 양도소득세 때는 필요경비로 인정이 안 되지만, 임대소득 (종합소득세 계산 시)에 대해서는 필요경비로 인정되는 부분들이 많습니다.
도배, 장판비용, 보일러 수리비용, 대출금 지급이자, 경매 취득시 명도비, 매매계약 해약으로 인한 위약 등이 임대소득 필요경비로 인정이 됩니다.
상하수도 배관 공사비, 계약 시 직접 지출한 계약서 작성 비용, 소개비, 양도소득세 신고서 작성 비용, 법무, 세무, 중개 비용 등이 양도소득세 필요경비로 인정이 됩니다.
많은 분들이 감가상각비에 대해서들 물어보시는데요.
감가상각비를 넣어 임대소득 볼륨을 줄여 종합소득세를 줄이시겠다는 전략, 실제로는 어떨까요?
우선적으로, 부동산 가치가 우상향한다는 전제 하에 저는 세무사로서 이러한 전략을 적극적으로 권해 드리지는 않습니다.
그 이유는 미래에 부동산을 파는 시점을 생각해 보면 간단합니다.
10억원의 부동산을 2억원의 감가상각을 통해 8억원으로 인정받고, 추후 이 부동산을 15억원에 판다고 가정했을 때의 양도차익은 7억원이 됩니다.
이때, 7억원에 대한 양도소득세를 간단히 계산해 봐도 세율구간은 40% 이상인데요.
과거에 2억원의 감가상각을 통해 3천만원의 세금을 아꼈지만,
이 감가상각비를 부동산 처분 시점에 양도소득세에 활용했다면 어땠을까요?
2억원 × 40% = 8,000만원이므로,
앞서 3천만원을 절세했지만, 결과적으로 5천만원을 더 내는 꼴이 될 수 있는 것이죠.
따라서 감가상각은 양도차익이 커지는 상황이 아니라면
크게 권하지 않습니다.
직전연도 주택임대 수입금액이 2,400만원 미만이거나,
신규사업자의 올해 주택임대 수입금액이 7,500만원 미만이라면
단순경비율을 활용할 수 있는데요.
단순경비율이란?
주택임대사업자 업종 코드에 따라 추정해서 계산하는 경비율로 계산할 수 있습니다.
단순경비율 적용 대상자라면 국세청에서는 모두채움서비스를 지원해 주고 있는데요.
ARS 통화 한번으로 모든 신고 절차를 끝마칠 수 있는 간단한 서비스입니다.
크지 않은 소득금액인데 굳이 세무사를 통하거나, 번거롭게 계산하지 않도록 편의성을 제공해 주는 서비스입니다.
또한, 주택임대소득이 연 총액 2천만원 미만이라면
종합과세와 분리과세 중 선택이 가능한데요.
분리과세를 선택한다면 임대주택을 미등록하더라도 필요경비를 50%까지 인정받고, 소득공제로 200만원까지 인정받을 수 있습니다.
14% 단일세율이 적용되기 때문에 이런 부분들을 꼭 참고해 두셔야겠습니다.
마지막으로, 임대소득과 관련된 필요경비 영수증들은 무조건 적격증빙인 현금영수증 형태로 꼼꼼히 보관하셔야 합니다.
한 단계 더 나아가, 서류를 분실하지 않도록 꼭 주의하고 보관에 유의하셔야겠습니다.
자세한 내용은 영상으로 확인하세요!
부동산 거래 시 필요경비를 제대로 인식하셔야 세금 부담을 확실히 줄일 수 있습니다.
특히 감가상각비 활용은 세금에 미치는 영향도 고려해야 하니 신중히 결정하시고,
경비율은 잘 활용하면 똑똑하게 세금 절감까지 가능한 점 잊지 마세요.
또한, 세금 신고 시에는 적법한 증빙 서류 보관이 필수적이니 증빙서류의 발급부터 보관까지 꼭 신경 써 주시기를 바랍니다. ^^
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