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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
주택임대소득 관련 과세 기준과 세금 신고 방법에 대해 얼마나 알고 계신가요?
또, 부모-자식간 차용증 작성과 관련된 유의점도 가볍게 짚고 가는 시간을 오늘 포스팅을 통해 꼭 가져가시기를 바랍니다.
주택임대소득 관련 세금 이슈, 지금 알아보세요!
딸과 아파트 같은 동에 거주 중이신 사연자분께서 반포동 25평을 세 놓고 딸 집에 합가하려는 상황입니다.
이분께 임대소득 외 소득이 있는지 여부와 주택 수에 대한 정보는 확실하지 않은 점 참고 바랍니다.
먼저, 반포동 주택을 세 놓게 되면 보증금 3억원에 월세 300만원으로 세팅을 계획 중이라고 하셨는데요.
이때, 전월세에 대한 종합소득세는 어떻게 나올지 질문 주셨습니다.
반포동 소재 25평이면 공동주택가격이 12억원을 넘을 것으로 예상되므로 우선 임대소득에 대한 신고가 필요합니다.
2월 10일까지 면세사업장현황신고와 5월에 종합소득세 신고를 해야 하는데,
임대소득이 과세되는 조건에 대한 이해를 위해 쉽게 설명해 드릴 테니 따라와 주세요!
우선, 1주택자의 경우 공동주택가격 또는 개별주택가격이 12억원 이하인 주택의 월세 수입은 과세 대상이 아닙니다.
2주택자의 경우 모든 월세 수입에 대해 과세되지만,
모든 보증금과 전세금은 과세 대상이 아닙니다.
3주택자의 경우 모든 월세 수입에 대해 과세되며, 모든 보증금과 전세금에도 세금을 매기게 됩니다.
세법에서는 이를 '간주임대료'라고 표현하는데, 보증금 및 전세금을 임대료로 간주하여 소득으로 보고 세금을 매기겠다는 이야기입니다.
이때, 非소형주택 3채 미만을 보유하였거나, 해당 보증금과 전세금의 합계액이
3억원 미만이라면 간주임대료가 과세되지 않습니다.
그리고, 2월 10일에 면세사업장현황신고는 되도록 직접 하시는 것을 추천드립니다.
본인이 운영하고 있는 임대주택의 시세나 보증금, 월세, 수익 등을 파악하고 자산관리 현황을 콕 집어 가져갈 수 있는 시점이 될 수 있기 때문입니다.
연 임대소득 총 합계액이 2천만원을 초과하지 않는 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있는데요.
종합과세는 다른 소득과 임대소득을 합산하여 과세하는 방식입니다.
반면 분리과세는 주택임대소득에 대해서만 14% 세율로 과세하는 방식입니다.
또한, 임대주택으로 등록하게 되면 필요경비로 60%까지,
등록하지 않아도 필요경비로 50%까지 인정받을 수 있습니다.
임대주택 등록 시 400만원까지, 등록하지 않았을 시 200만원까지 소득공제를 받을 수 있는 부분도 알아두세요.
이처럼 다각도로 취합한 여러 정보를 바탕으로 전략을 구상하셔야 효과적인 절세가 가능합니다.
분리과세 대상일 때는 간편한 시스템을 활용하시는 것도 큰 도움이 됩니다.
국세청에서 내가 직접 모든 자료를 취합하고 계산하여 신고하지 않아도 되게끔 모두채움서비스를 제공하고 있는데요
직전 과세기간 수입금액이 2,400만원 이하라면 단순경비율이 적용되어 ARS만으로 간편하게 신고할 수 있습니다.
건강보험료 요율 또는 납부 금액 인상 여부도 질문 주셨는데요.
거의 100%라고 보시면 됩니다.
우선 기존에 본인이 건강보험 직장가입자, 즉 근로소득자였는지를 먼저 따져 보셔야 합니다.
근로소득이 있으신 분들은 근로소득 외 소득금액이 2천만원을 초과하면 소득 월액 건강보험료가 별도로 부과되기 때문인데요.
소득세 신고 시 소득금액에서 필요경비를 제한 금액이 사업소득 금액이 되는데,
해당 사연자분이 제시하신 월 300만원의 임대소득으로 계산해 보면 필요경비를 제해도 2천만원이 살짝 넘어가는 금액이 됩니다.
따라서 이 케이스에서 월세 자체를 연 2천만원이 넘어가지 않는 선에서 조정하게 되면 건강보험료에 대해서도, 소득세 부분에서도 유리한 부분을 가져가실 수 있게 됩니다.
마지막 질문으로 보증금으로 받을 3억원을 차용증을 작성하고 딸에게 빌려줘도 될지, 법정이자보다 저렴하게 빌려줘도 괜찮을지 물어보셨는데요.
상속세 및 증여세법상 금전대차 후 적정이자보다 이자를 적게 지급하게 되면
그 차액에 대해서도 과세하게 됩니다.
따라서 차용증 작성에 있어 가장 먼저 고려하셔야 할 부분은 빌리는 사람의 경제적 능력이 됩니다.
이자 또는 원금을 변제할 능력이 충분히 되어야 과세관청에서도 실제로 돈을 빌리고, 빌려줬다고 믿어 줄 수 있습니다.
차용증을 작성하는 행위는 돈을 빌리는 '척'하는 것이 아닌, 진짜 실제로 돈을 빌리는 것입니다.
다음으로, 차용증은 돈을 빌린 날 당일에 바로 작성하시고, 당사자들의 당일자 인감증명서를 발급받아 함께 보관하시는 것을 추천드립니다.
실질적으로 빌려준 것이므로 소명할 때 도움이 됩니다.
마지막으로, 이자 변제 내역을 매달 만드시는 것을 추천드립니다.
'나는 연마다 한꺼번에 주겠다!' 하셨다가 이자 변제 내역이 없는 상태에서 세무조사가 발생하면 이자 변제에 대해 증명할 수 없어 곤란한 상황이 벌어질 수 있습니다.
세무조사 기록은 반드시 국세청에 남기 때문에
변제 여부를 항상 추적할 수 있다는 점을 꼭 명심하시기를 바랍니다.
자세한 내용은 영상으로 확인하세요!
오늘은 임대소득과 관련된 세금 이슈와 부모-자식간 차용증 작성에 대해 가볍게 소개드렸습니다.
앞으로도 세무사로서 유용한 실무적 경험을 전달해 드릴 수 있도록 노력하겠습니다. ^^
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