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안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사 이장원입니다.
부모님께 증여받은 주택을 다시 돌려드릴 계획이 있으신가요?
주택의 재증여 시 발생 가능한 세금 문제와 절세 방안까지 전부 정리해 드릴게요!
부모님께 증여받은 부동산을 재차 증여 또는 매각하려는 계획이 있으신 사연자 분의 문의입니다.
부친으로부터 2019년 4월 토지와 주택 2채를 증여받으신 상황입니다.
사용연한이 30년 이상 되었고, 과거 거주 이력이 있는 주택들입니다.
우선적으로 전제조건이 빈약하기에 정확한 답변이 아닐 수 있는 점 양해 바랍니다.
첫 번째로, 사용연한이 30년 이상이고 실제 거주 이력이 있다고 하셨지만 2019년도에 사연자 분이 증여받은 이후로 거주했는지 여부는 알 수 없는 상황입니다.
두 번째로, 증여 시점 당시 해당 지역이 조정대상지역이었는지 여부를 알 수 없는 상황입니다.
따라서 2년 거주 요건 자체를 충족하고 있는지 알 수 없습니다.
증여, 부담부 증여, 저가 양수도 등 전략 선정에 따라 비과세 적용 가능하거나 적용이 필요한 상황이 올 수 있으나, 주신 정보만으로는 이런 부분들을 알 수 없는 상황입니다.
증여가액은 공시지가에 따라 2.2억원 정도로 책정하셨으며, 이 시골집 2채 때문에 전세대출이나 청약 등이 불가능해 불편을 겪고 계신 상황입니다.
증여받은 지 5년이 지나 매각을 진행하려고 했지만 그린벨트로 묶여 있는 상황이라 부모님께 재증여 아닌 매각으로 처분할 시 어떤 이슈가 존재할지 질문 주셨습니다.
2022년 12월 말까지는 배우자나 직계 존속으로부터 증여받은 부동산을 5년 이내로 매각하게 되면 취득가액을 증여자가 해당 부동산을 취득했던 당시의 취득가액으로 적용하게 하는 '양도소득세 이월과세'라는 개념이 있습니다.
30여년 전의 취득가액이 당연히 현재 취득가액보다 현저히 낮을 것이므로 양도소득세 차이는 하늘과 땅 차이일 것입니다.
또한, 그린벨트로 묶여 있는 지역의 시골집 2채라고 하셨으므로 가액이 높지는 않은 상황으로 추정됩니다.
말씀하신 정보만으로는 그린벨트 지역 내의 단독주택 형태로 추정됩니다.
단독주택 형태라면 유사매매사례가액이 존재하기 어려우므로 감정평가를 받거나 개별주택가격으로 진행하셔야 합니다.
공시지가가 2.2억원인 상황이라면 감정평가 시 약 4억원 가량으로 나오실 것으로 예상됩니다.
또한, 증여가 아닌 매각 형태로 진행하고자 하신다면 부모님이 해당 가액을 직접 이체하셔야 합니다.
부모-자식간의 거래에서도 실질적으로 자금이 오가야 매각 및 양도 형태가 됩니다.
'계약서만 이렇게 쓰자', '거래한 척하자' 절대 안 됩니다!
과세관청에서는 거래내역을 무조건 살펴보게 되어 있기 때문입니다.
실질적인 이체내역이 존재하지 않을 시 증여로 판단될 수 있습니다.
단독주택의 경우 앞서 말했듯 유사매매사례가 존재하는 경우가 많지 않고,
해당 주택의 공시지가가 2.2억원이기에 이 2.2억원 안팎으로 거래금액을 설정한다면
자금이 조금 부족하더라도 물건 이동이 원활하게 이루어질 수 있습니다.
만약 2억원의 채권이 걸려 있다면, 채권 승계 조건으로 2천만원의 차액에 대해서만 추가적 거래가 이루어지면 됩니다.
또한, `19년도 4월에 취득한 취득가액으로 양도소득세 차익분이 얼마나 나오는지 계산해 보셔야 합니다.
다음으로, 주택 두 채 중 가액이 더 낮은 한 채는 철거하고 나머지 한 채를 파는 것도 고려해 보실 수 있겠습니다.
한 채 부분에 대해서는 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 수 있기 때문입니다.
조정대상지역 내 주택을 `19년도에 증여받은 상황이라면 2년 이상 거주 요건도 지켜야 하는 점 참고하시구요.
낡은 건물은 거래비용보다 철거비용이 오히려 경제적일 수 있습니다.
여차하면 두 채를 다 철거하고 토지만 넘기는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
이외 부친이 대주주인 비상장 법인의 소유 부동산 지분을 효율적으로 증여하는 방법에 대해 문의 주셨습니다.
해당 내용은 영상으로 확인해 보세요 ^^
부동산 재증여와 매각에 대한 다양한 세무 전략을 전해 드렸습니다.
증여받은 부동산을 재증여 또는 매각할 시 양도소득세 이월과세 이슈 등에 대해 면밀히 파악하신 후, 전문가의 도움을 받아 진행하시는 것을 추천드립니다. ^^
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